Det er altid rart at være på forkant med de problemer, der kan opstå når man skal ud og købe bolig. Derfor har Skødekontoret - direkte advokater lavet følgende gode råd til dig.

Gennemgang før køb

Når det drejer sig om boligejendomme har sælger som regel fået udarbejdet en tilstandsrapport. Sammen med tilstandsrapporten er der også udarbejdet et tilbud om en ejerskifteforsikring, hvor det er normalt, at køber og sælger hver betaler halvdelen af forsikringspræmien.

Det er frit for køber om han vil tegne forsikringen eller ej. Men alene det forhold, at forsikringstilbuddet er fremsat, gør at køber ikke kan påberåbe sig mangler ved ejendommen over for sælgeren. Og det er uanset, om det er mangler der er beskrevet i tilstandsrapporten eller om det er eventuelle skjulte fejl og mangler.

Man skal derfor være klar over, at hvis man ikke tegner ejerskifteforsikringen har man ingen steder at gøre eventuelle skjulte fejl og mangler gældende, mens man ved at tegne forsikringen har mulighed for erstatning i henhold til det, der står anført i forsikringspolicen.

Tilstandsrapporten kan som regel give et godt førstehåndsindtryk af ejendommens beskaffenhed og bør derfor altid nærlæses. Det kan ofte være en fordel at tage en fagmand med håndværksmæssig baggrund med på råd, idet han måske bedre er i stand til at vurdere omfanget af de enkelte anmærkninger i tilstandsrapporten.

Hvis der er fejl eller mangler ved ejendommen, som du har svært ved at overskue kan det også være en god idé at gennemgå disse sammen med en fagmand, som måske bedre er i stand til at vurdere og prissætte de enkelte ting end du selv er. En sådan personlig gennemgang giver normalt ikke problemer med hverken sælger eller mægler, når blot man aftaler dette med det samme.

Alternativt kan du også altid kontakte den byggesagkyndige, der har udarbejdet tilstandsrapporten, idet han som regel altid er parat til at uddybe de ting han har anført i rapporten.

Man skal dog notere sig, at tilstandsrapporten kun er en visuel gennemgang af ejendommen. Der er således ikke foretaget undersøgelse af for eksempel tæppebelagte gulve, vægge bag møbler, rum som der ikke er adgang til og ikke mindst alle de tekniske installationer som centralvarmeanlæg, afløb, hårde hvidevarer og lignende.

Endvidere skal man være opmærksom på, at forhold der er normale for den pågældende ejendom ikke nødvendigvis behøver at være beskrevet som en fejl. For eksempel kan et 30 år gammelt eternittag godt være nedslidt og modent til udskiftning, uden at det er beskrevet som fejl, da dette vil være normalt for en ejendom med den alder.

Ejerskifteforsikringen vil som regel dække fejl og mangler, der er til stede i ejendommen, men som ikke er beskrevet i tilstandsrapporten og derfor typisk viser sig senere. Dog vil kosmetiske fejl og fejl som er udtryk for almindelig slitage eller som direkte er undtaget i policen ikke være dækket.

Det er også vigtigt at bemærke, at ejerskifteforsikringen kun dækker forhold inden for soklen. Det vil sige, at fejl ved for eksempel en swimmingpool, kloakinstallationer uden for huset, vandboringer og lignende ikke er dækket.

Det er derfor lige så vigtigt at nærlæse forsikringstilbuddet, som det er at nærlæse tilstandsrapporten.

Og som tidligere nævnt skal man huske, at sælger er frigjort for sit ansvar, uanset om køber tegner ejerskifteforsikringen eller ej.

Købsaftalen

Når du har besluttet dig for at købe og skal underskive købsaftalen, er det vigtigt, at du betinger dig et advokatforbehold i denne. Det betyder, at du ikke er bundet af aftalen, hvis din advokat ikke kan godkende den - og derved undgår du i værste fald at skulle betale fortrydelsesgodtgørelse til sælger. Et advokatforbehold kan lyde som følger:

"Nærværende handel er betinget af, at Skødekontoret - direkte advokater kan godkende denne i sin helhed. Eventuelle indsigelser skal være ejendomsmægleren i hænde inden den XX."

Inden overtagelse eller disponering

Inden køber kan overtage ejendommen eller få dispositionsret over den, skal følgende forhold være opfyldt: 

• Ejendomsforsikringen skal være tegnet. (Det vil sige, at forsikringen skal være begæret over for forsikringsselskabet, men policen behøver ikke ubetinget at være modtaget).
• Ejerskifteforsikring skal være tegnet, hvis den ønskes, (idet den ikke kan tegnes efter at køber har fået adgang til ejendommen).
• Det er købers ansvar at tegne forsikringen eller sikre sig, at ejendomsmægler, bank, advokat eller andre fremsender begæringen til forsikringsselskabet.

Ved overtagelsen

Ved overtagelsen er det en god idé, at både køber og sælger gennemgår ejendommen sammen og samtidigt:

• aflæser de forskellige forsyningsmålere til vand, varme, el m.v. (Det er sælgers ansvar at meddele målerstanden til de enkelte forsyningsselskaber)
• sikrer at alle de medfølgende hårde hvidevarer virker. (De medfølgende hårde hvidevarer m.v. skal være funktionsdygtige på overtagelsestidspunktet, men da der er tale om brugte effekter kan det ikke kræves, at de virker som ny eller at de virker dagen efter).
• afprøver låse m.v. og udleverer alle nøgler 
• demonstrerer betjeningen af varmeinstallationer m.v. 
• udleverer de nødvendige instruktionsvejledninger 
• sikrer at sælger ikke har medtaget ting i strid med aftalen (eksempelvis postkasse og lign.) 
• får vist hvor hovedhane, rensebrønde og diverse stophaner m.v. befinder sig

Bagefter

Som køber skal være opmærksom på, at man har købt en brugt ejendom med de egenskaber, som denne nu måtte have og med de skavanker, som alderen har påført den.

Langt de fleste vil opleve, at der konstateres fejl og mangler, som man ikke tidligere har været opmærksomme på, og som sælger formodentlig har været bekendt med. Det er dog langtfra givet, at der er tale om ting, som sælger skal bekoste udbedringen af. Under alle omstændigheder må man som køber være indstillet på, at acceptere bagateller som for eksempel selv at skulle rense afløb i brusekabinen, rense tagrende, udskifte pakninger i vandhaner og lignende.

Man kan heller ikke kræve, at ejendommen er rengjort, men kun at der er ryddet op. Alene det er jo et fortolkningsspørgsmål, som gør at sælger formentlig godt kan efterlade sit haveaffald og den sidste sæk eller to af flytteaffaldet.

Hvis der er udarbejdet en tilstandsrapport med videre, vil sælger, som udgangspunkt, højst kunne være ansvarlig for:

• fejl som sælger har kendt, men undladt at oplyse (Her er det køber der skal bevise, at sælger kendte fejlen og vidste at den ville have haft betydning for købers beslutning om at købe ejendommen. Endvidere skal fejlen være af en vis udgiftsmæssig størrelse). 
• forureningsskader (Dette kan eksempelvis være jordforurening fra nedgravet olietank m. v.) 
• forhold som er i strid med offentlige forskrifter (Efter praksis ved domstolene vil det formentlig kræve, at sælger enten var bekendt med ulovligheden eller selv har udført den - og burde have vidst, at den var i strid med offentlige forskrifter).

Det skal endvidere bemærkes at forholdet skal have været ulovligt, da det blev udført. Det har ingen betydning, at forholdet i dag skal udføres på en anden måde, ligesom der er visse typer fejl man som køber må tolerere. Herunder blandt andet, at der kan være ulovlige elinstallationer under nedsænkede lofter, hvilket forudsættes at være almindeligt kendt - eller hvor domstolene i hvert fald vil være meget kritiske.

Generelt er domstolene i dag tilbageholdende med at give købere medhold i mangelskrav vedrørende fast ejendom.

Det skal også bemærkes, at man som køber ikke kan tilbageholde dele af købesummen på grund af fejl eller mangler. Det betyder, at købers advokat heller ikke kan tilbageholde den deponerede købesum, medmindre dette er aftalt på forhånd.

Hvis man som køber konstaterer fejl og mangler, der ikke fremgår af tilstandsrapporten, og som man heller ikke er blevet gjort bekendt med på anden måde, bør man anmelde forholdet over for ejerskifteforsikringen. Dette bør også gøres selv om skaden er mindre end selvrisikoen, idet den samlede selvrisiko derved reduceres.

Der er ikke særlige regler om, at sælger skal betale selvrisikoen hvis skaden dækkes af ejerskifteforsikringen. Domstolen har tværtimod altid været af den modsatte opfattelse.

Hvis den byggesagkyndige, som har udfærdiget tilstandsrapporten burde have opdaget fejlen, kan vedkommende være ansvarlig for erstatning af udgiften til reparationen. Man skal i så fald klage til den, der har udfærdiget tilstandsrapporten, hvorefter vedkommende typisk vil være indstillet på at besigtige forholdet og betale en kompensation. Skulle den byggesagkyndige afvise ansvaret, kan køber efterfølgende klage til "Ankenævnet for Huseftersynsordningen". Det skal dog bemærkes, at reparationen skal løbe op i ca. 10.000,00 kr. for at ankenævnet tager sig af sagen.

Af omkostningsmæssige grunde vil det altid være en god idé først at kontakte sælger, for at se om der en mulighed for at opnå en ordning ad en vej. Det har før vist sig, at det som køber tror er en mangel, blot er en betjeningsfejl eller at sælger erkender fejlen og er indstillet på at afhjælpe denne.

OG HUSK! Du er altid velkommen til at kontakte Skødekontoret - direkte advokater, hvis du har spørgsmål.

Det er altid lettere at imødegå problemerne før de opstår end at skulle i retten.