GUIDE TIL BOLIGKØB

Hvis du går i overvejelse om køb af bolig, bør du læse denne boligguide fra direkte advokater – skødekontoret , hvor du forhåbentlig opnår et bedre grundlag for din beslutning om at købe ny bolig. Guiden er gratis.

Undervejs er der forskellige nyttige links, ligesom de ord og begreber, der er skrevet med blå skrift, kan findes med en uddybende forklaring i en ordbog ved at højreklikke på ordet.

Hvis du ønsker at have mulighed for at stille et spørgsmål direkte til os, kan du bruge vores  Kundecenter på forsiden af hjemmesiden eller kontakte et af vore kontorer eller personer, som du kan finde under Kontorer eller Personer i menulinjen.  
 

SAMTIDIG BOLIGSALG

Et boligkøb er for de fleste en kompliceret og så væsentlig beslutning, at en fornuftig tilrettelæggelse af forløbet er en forudsætning for et lykkeligt og gnidningsløst resultat i sidste ende.

Typisk vil det være fornuftigt at starte med at forsøge at få et overblik over de økonomiske rammer, som man kan anvende ved boligkøbet.

Hvis du allerede ejer en bolig, som skal sælges i forbindelse med boligkøbet bør du få en salgsvurdering fra en eller flere ejendomsmæglere.

De fleste ejendomsmæglere tilbyder at foretage en gratis salgsvurdering (naturligvis i håb om at få din bolig til salg). At du indhenter en gratis salgsvurdering medfører ingen forpligtelser for dig – du er med andre ord frit stillet i din beslutning om bagefter overhovedet at sætte boligen til salg eller vælge en anden ejendomsmægler.

Når du vælger hvilken mægler, der skal foretage en salgsvurdering af din bolig, kan det være en god idé at besøge mæglerforretningens hjemmeside for at se, hvordan vedkommende præsenterer de boliger, som er til salg, og om denne præsentation svarer til dine ønsker og forventninger, for der kan jo være tale om en mægler, som primært arbejder med en bestemt type boliger, boliger i en bestemt prisklasse eller boliger i et bestemt område, og chancen for et godt resultat afhænger jo af såvel boligen som mæglerens evne til at finde den rigtige køber til netop din bolig.

Du kan eventuelt besøge www.boligsiden.dk hvor der findes links til alle medlemmer af DE (Dansk Ejendomsmæglerforening), og her kan du se de enkelte mægleres måde at præsentere de boliger, som er til salg.

Samtidig er der naturligvis flere menneskelige faktorer. Hvordan kommer du ud af det med mægleren (er han tillidsvækkende, og er i på bølgelængde), hvordan ser han på din bolig og mulighederne for et salg, har vedkommende gjort sit hjemmearbejde med at overveje prisen i nærområdet.

Der kan være meget store forskelle mellem den anslåede udbudspris hos forskellige mæglere, og mange vælger derfor i dag at få en vurdering fra flere mæglere for bedre at kunne vurdere den realistiske pris, som man kan vente at opnå for boligen. Omvendt er det for de fleste tilstrækkeligt med 2-3 vurderinger, mens flere vurderinger blot vil forplumre billedet, ligesom mæglerne naturligvis vil være mindre entusiastiske, hvis de erfarer, at de blot er en af en større flok, der skal vurdere.

Mange vil vælge kun at fokusere på den pris, som mægleren skønner, at boligen kan sælges for, men man skal selvfølgelig ikke være blind for, at dette også er et salgsargument for mægleren, og det er i verdenshistorien set, at mæglere mere eller mindre bevidst har valgt at gætte på den vurdering, som de tror vil medføre, at de får boligen til salg i stedet for at være realistiske, og som sælger er man gennemsnitligt bedst stillet ved at være afklaret om det realistiske overskud ved salget, da man også vil indrette boligkøbet efter de samme forventninger.

Det kan være svært selv at danne sig et overblik over boligens pris, men man kan igen benytte www.boligsiden.dk eller direkte advokater - skødekontorets søgemaskine og prøve at få overblikket ad denne vej.

Forsøg derfor at give mægleren et så godt grundlag for dennes rådgivning ved selv på forhånd at have overvejet eksempelvis:

-          dine forventninger om udbudspris,

-          din tidshorisont for salget (skal den sælges nu, eller vil/kan du vente på den rigtige 

            køber),

-          hvordan kan boligen markedsføres,

-          hvilke istandsættelsesarbejder kan hæve boligens pris,

-          hvad er du indstillet på selv at gøre (male, ordne have, skifte vinduer osv),

-          hvad er boligens og områdets plusser og minusser.

 Mæglerens salgsvurdering vil typisk være bygget op med

-          et skøn over en realistisk udbudspris, men i sidste ende er det selvfølgelig dig selv,

           der bestemmer denne,

-          et udkast til en provenuberegning samt

-          et udkast til en kommissionsaftale.

Provenuberegningen er dit budget for salget, hvor alle forudselige indtægter og udgifter gøres op, sådan at du får et kvalificeret gæt på overskuddet ved salget under forudsætning af, at boligen sælges til den pris, som den udbydes til.

Kommissionsaftalen er den bindende aftale mellem dig og mægleren, hvorefter mægler får til opgave at forsøge at sælge din bolig, og først når du har underskrevet aftalen, har du nogen pligter overfor mægleren (medmindre det er aftalt, at vedkommende skal have honorar for at vurdere ejendommen).

Men det er vigtigt at erindre, at det er dig som sælger, der bestemmer vilkårene for salgsbestræbelserne (udbudspris, tidshorisont, overtagelsesdag med videre), og hvis du ikke kan enes med mægler herom, er det for alle parter nok bedst at antage en anden mægler.

Hvis huset ikke sælges, og dette skyldes, at du ikke medvirker hertil (eksempelvis, at du nægter at underskrive en købsaftale, fordi du har ombestemt dig), kan du alligevel blive pålagt at betale et arbejdsvederlag til mægleren.

INDLEDENDE MØDE MED BANK

Herefter er det normalt en god idé at kontakte sin bank og aftale tid for et indledende møde om boligkøbet, da det er svært at overskue de økonomiske konsekvenser af at købe en fast ejendom, ligesom mange ikke ved, hvad de egentlig har råd til at give for en bolig – der er både folk, der skyder over, og folk, der skyder under.

Hvis man af en eller anden grund overvejer at skifte bank, bør man overveje meget nøje, om det ikke er det rette tidspunkt at gøre alvor heraf.

Man skal dog på forhånd gøre sig klart, at den store udgift ved at eje en fast ejendom, nemlig kreditforeningslånet, ikke varierer i noget større omfang fra den ene til den anden kreditforening, men der kan selvfølgelig være forskel på de lånetyper, som kreditforeningerne kan tilbyde på et givet tidspunkt.

Typisk vil forskellene være større på de andre lånetyper så som boliglån med videre, der normalt er banklån, men dog også kan vælges som pantebrevslån.

Samtidig kan der være forskel på bankernes lånesagsomkostninger – altså udgifterne ved at yde lånene, hjemtage og tinglyse kreditforeningeslånene med videre. Dette er bankens arbejdsvederlag.

Hvis man er tilfreds med den rådgivning, som man i øvrigt har fået i sin bank, må man ikke tro, at et skifte uden videre vil give nogen større økonomisk fordel her og nu, og man bør i stedet fokusere på rådgivningen. Hvis man mener, at man betaler en for stor rente på sine nuværende banklån, eller får en for lav rente af indlån, er der jo ikke noget, som hindrer, at man beder rådgiver om lige at kikke en ekstra gang på sagen, og hvis der er grundlag for at ændre på renten, vil de fleste banker være indstillet på at gøre dette.

For at få overblik over situationen vil banken typisk starte med at lægge et budget dig og din familie, hvor I i samarbejde forsøger at fastlægge jeres krav til de økonomiske rammer efter købet.

For at kunne foretage beregningen, skal banken normalt bruge forskellige papirer så som lønsedler for 2-3 måneder, forsikringsoversigt (primært for at belyse dækningen i livs-, ulykkes- og pensionsøjemed) samt den seneste årsopgørelse fra skattevæsenet, hvorfor du lige så godt kan starte med at finde disse papirer frem til mødet.

Hvis du allerede har en budgetkonti, hvad de fleste af os har, kan det også være en idé, at gennemgå denne for at kontrollere, at de faste udgifter nu også er medtaget, og hvis der er faste udgifter, som ikke betales over budgetkontoen, bør de medtages.

Derefter vil banken foretage en simuleret beregning af din økonomi, og i denne forbindelse er rådighedsbeløbet et meget centralt begreb.

Rådighedsbeløbet defineres normalt som det beløb, du har til rådighed til forbrug efter betaling af de faste udgifter til bolig, budgetkonto, opsparing, forsikring, transport med videre.

Rådighedsbeløbet kan anskues fra flere vinkler.

De fleste banker har et krav til rådghedsbeløbet, som er fastsat ud fra bankens erfaringer om deres kunders gennemsnitlige behov – dette er normalt ikke ultimative krav fra bankens side, men det kræver gode argumenter, hvis man vil overbevise banken om, at man kan klare sig for et væsentligt lavere rådighedsbeløb end bankens krav. Dette kan man selvfølgelig vælge at blive fornærmet over, men man bør i stedet se på banken som en medspiller, der ønsker, at kunden har et budget, som hænger sammen, for at undgå problemer. Banken lever jo af at låne penge ud, og banken har ingen interesse i at afvise en forretning, hvis den er fornuftig.

Samtidig bør du overveje dine egne krav til rådighedsbeløbet – eller med andre ord, hvor mange kroner ønsker du at have til rådighed til forbrug om måneden.

I denne forbindelse er det fornuftigt at tage udgangspunkt i det forbrug, som man har haft indtil nu. Hvis du uden videre regner med at kunne klare dig for et væsentligt lavere beløb fremover, bør du overveje det grundigt, for erfaringen siger, at det er uendeligt let at hæve forbruget, og omvendt lige så svært at nedsætte det.

Derfor kan det være en idé at afprøve, om du i en periode (på 3-6 måneder) kan klare dig for det rådighedsbeløb, som du selv forventer, for vi er jo alle forskellige med forskellige krav til mad, tøj, ferie, bil og så videre, og hvis man har bestemte krav til livet, bør man prøve at indrette beregningen efter disse personlige krav.

I samme åndedræt kan man på forhånd overveje, om der i forbindelse med handlen, på kort sigt eller på længere sigt vil komme ændrede behov/ønsker:

-          skal møblerne skiftes,

-          får man behov for udskiftning af bil eller bil nummer 2,

-          overvejer man at få børn,

-          er der plads til børnepasning,

-          kommer der udgift til efterskole,

-          overvejer man at gå i gang med en uddannelse,

-          drømmer man om at gå ned i tid,

-          har man sit job eller samme løn om to år,

-          drømmer man om at få mulighed for at købe feriebolig,

-          er pensionen sikret,

-          vil man være gældfri, når man holder op med at arbejde.

 Rækken af spørgsmål kan være uendelig.

Disse elementer indgår mere eller mindre direkte i bankens beregninger og rådgiverens drøftelser med dig.

Samtidigt foretager banken selvfølgelig en skatteberegning – men denne beregning kan ikke være helt præcis på dette tidlige tidspunkt i forløbet.

I samme forbindelse vil familiens forsikringsforhold og pensionsforhold komme til debat, da det jo er helt afgørende for trygheden, at man er sikret, hvis uheldet kommer i form af nedsat/tabt arbejdsevne eller dødsfald, således at man kan bevare boligen, og bankerne kan typisk tilbyde gunstige ordninger med gruppelivsforsikringer.

Samtidig er pensionsforholdene vigtige – og de bliver formodentligt vigtigere fremover, da vi skal regne med selv at finansiere en større del af forbruget efter arbejdsalderen – for det er jo langt fra givet, at de pensionsopsparinger, som man måtte have, slår til, og i denne forbindelse kan valg af lånetype og afdragsprofil være væsentlige.

Ud fra det beregnede budget vil banken normalt beregne det beløb, som man kan købe  bolig for, ligesom de fleste banker tilbyder at udstede et boligkøbsbevis, som er en forhåndsgodkendelse fra bankens side om, at man vil finansiere et boligkøb indenfor den ramme, som beviset giver.

Det er dog vigtigt at skrive sig bag øret, at beviset forudsætter, at der ikke er indtruffet ændringer i din økonomi, ligesom banken og kreditforeningen stadig skal godkende huset.

Men med boligkøbsbeviset eller forhåndsgodkendelsen har du et klarere billede af den pris, som du kan tilbyde for en bolig, og du undgår at blive skuffet senere i forløbet, fordi du havde troet, at din økonomi var bedre, eller fordi du ikke havde troet, at du havde mulighed for at købe en bolig i en så dyr prisklasse.

Der er mulighed for på de fleste bankers og kreditforeningers hjemmeside at foretage en beregning af budget – eller du kan trykke på følgende link, hvor der er mulighed for at opstille et budget.

Endvidere kan man allerede på dette tidspunkt begynde at overveje, hvilken lånetype man ønsker at bruge ved købet af boligen, da det kan være hensigtsmæssigt at være afklaret på dette punkt, når man efterfølgende køber den nye bolig, sådan at man så hurtigt som muligt kan afslutte lånesagen med kurssikring af det nye lån, hvilket indebærer, at man ikke påvirkes af senere rentestigninger. Man kan dog først kurssikre et lån, når man har købt boligen – man kan ikke gøre det på forhånd.

Endelig medfører denne indledende snak med banken også et for banken mere tilfredsstillende forløb, idet banken ikke senere, når boligen er købt, skal til at foretage beregningerne af din økonomi, men i stedet kan koncentrere sig om rådgivningen om din finansiering, som nu kan fastlægges endeligt – du og din bankrådgiver kender hinanden og direkte til sagens kerne.

 FINANSIERINGEN

De fleste banker er i et fast samarbejde med en kreditforening, ligesom de fleste mæglere har en samarbejdsaftale med en bank og/eller en kreditforening.

Man skal derfor være forberedt på, at banken vil foreslå, at kreditforeningslånet lægges i den kreditforening, som banken nu en gang samarbejder med, og det kan som udgangspunkt ikke anbefales, at man insisterer på at bruge en anden kreditforening, da man derved mister de fordele, der ligger i det faste samarbejde, hvilket blandt andet kan være, at banken har en mulighed for at godkende din økonomi på kreditforeningens vegne.

Endvidere vil der typisk være økonomiske ulemper forbundet med at vælge en anden kreditforening, da det medfører et større arbejdsvederlag til banken.

I dag gennemføres 90 % af alle handler som kontanthandler i modsætning til de tidligere brugte finansierede handler.

I en finansieret handel var forløbet, at ejendomsmægleren ansøgte om et kreditforeningslån på dine vegne hos en kreditforening, ligesom ejendomsmægleren undersøgte muligheden for at sælge et sælgerpantebrev og fik et tilbud på denne del.

I dag er situationen ændret således, at man i forhold til sælger handler kontant, og derefter afklarer man finansieringen med sin bank, men under overfladen er der ikke ændret noget – banken ansøger stadig om et kreditforeningslån på op til 80 % af handelsprisen, mens den sidste del af købesummen finansieres via din opsparing, ved banklån eller ved et pantebrevslån, men du aftaler blot det hele med din bank i stedet for at overlade det til mægler at ansøge herom.

Normalt kan man låne 80 % af handelsprisen på en bolig hos kreditforeningen – denne lånegrænse er lovbestemt og kan ikke fraviges opad, men det står kreditforeningen frit kun at tilbyde en lavere belåning, hvilket sjældent sker.

Ved andre typer ejendomme så som erhverv og udlejningsejendomme er grænsen normalt 60 % af handelsprisen.

Forældrelejligheder, som udlejes til købers børn, behandles ikke som udlejningsejendomme.

De 80 % beregnes som kursværdien af lånet eller med andre ord værdien af obligationerne, der sælges for at finansiere lånet.

Der tilbydes i store træk tre lånetyper af kreditforeningerne:

-          obligationslån eller fastrentelån,

-          flekslån eller lån med variabel rente samt

-          rentemakslån.

Obligationslånet er opbygget derved, at du låner et obligationsbeløb (eksempelvis kr. 1.000.000,00 i 5 % procents obligationer, og så kender du renteudgiften, der nemlig er 5 % af kr. 1.000.000,00 eller kr. 50.000,00 det første år – efterhånden som restgælden falder ved dine betalinger af afdrag, falder rentebetalingen også). Denne obligationsbeholdning sælges derefter til kursværdien på markedet, og køberne er typisk såkaldte institutionelle investorer så som banker, pensionsselskaber og lignende.

Hvis kursen på obligationen derfor er 97, vil du få udbetalt kr. 970.000,00 (minus lånesagsomkostninger med videre). Tilsvarende vil det udbetalte beløb falde med kr. 10.000,00 for hvert kurspoint, som obligationerne falder, og dette beløb skal så skaffes på anden vis.

Ofte handler man med overtagelse et stykke ud i fremtiden, og ingen kan vide, hvad kursen på obligationerne måtte være ud i fremtiden, og dermed hvilket beløb du får udbetalt.

Hvis du ønsker at undgå denne usikkerhed kan du kurssikre dit lån. Kurssikring kan foretages, når der foreligger et lånetilbud.

Kurssikring koster normalt et fradrag i kursen på obligationerne på 0,15 – 0,25 point pr. påbegyndt måned samt et mindre gebyr til banken.

Denne lånetype har den fordel, at man kender sin renteudgift og den samlede ydelse på lånet, som er lagt fast.

Ligeledes giver lånetypen mulighed for at nedbringe ydelsen eller restgælden ved låneomlægning, hvis vi måtte komme ind i en periode med en hoppende rente.

Lånet kan altid indfries til kurs 100 (ved opsigelse).

Som alternativ til fastrentelånet har mange boligejere de sidste 5-6 år valgt at optage kreditforeningslånet som flekslån i stedet.

Ved denne lånetype er renten variabel og kan variere i hele lånets løbetid – man kan dog vælge at optage lånet som F1, F3 eller F5, hvor renten er låst i henholdsvis 1, 3 eller 5 år ad gangen. Når disse låste perioder udløber, skal lånet fornyes (eller refinansieres), og vil da blive fornyet til et nyt lån med den rente, som er gældende på fornyelsestidspunktet.

Grunden til, at mange har valgt at bruge flekslån er, at renten har været noget lavere end fastrentelånet, men over den seneste periode er renten på et F1-lån steget, så den nu ligger på ca. 4 %, hvorfor fordelen er begrænset.

Lånet optages som et kontantlån, hvilket betyder, at kreditforeningen sælger obligationer til kursværdien indtil, at det aftalte lånebeløb er opnået, hvis man låner kr. 1.000.000,00 udbetales der altså også dette beløb, og afhængigt af kursen på obligationerne kan det så være, at kreditforeningen har solgt obligationer for mere eller mindre end lånebeløbet, men igen er det obligationsbeløbet, som skal forrentes overfor kreditforeningen.

Kurstabet omregnes til forhøjelse eller nedsættelse af renten på lånet.

Obligationerne er med kort løbetid, og de seneste år har disse obligationer været eftertragtet af obligationskøberne, hvilket har tvunget kursen i vejret med den konsekvens, at renten har været lav.

Disse obligationer skal indfries til kursværdien.

Der er nu kommet et alternativ til de to lånetyper, nemlig rentemakslånet, som er et lån, hvor renten er variabel, men hvor man med kreditforeningen aftaler, at renten højst skal kunne stige til et bestemt niveau – typisk 5 % - og hvis renten overstiger dette niveau, berøres man ikke af dette.

Man opnår lidt af begge verdener ved denne lånetype – fordelen ved en lav nuværende rente og fordelen ved at kende de maksimale renteudgifter.

Alle tre lånetyper kan kombineres med afdragsfrihed, sådan at man i en periode på op til 10 år undgår at afdrage gælden.

Der kan være forskellige situationer, hvor det kan være hensigtsmæssigt at vælge afdragsfrihed, eksempelvis:

-          muligheden for at betale boliglånet i banken hurtigere (da det har en højere rente),

-          muligheden for at afslutte en uddannelse med en lav boligudgift,

-          børnepasningsorlov,

-          den sidste bolig, hvor man måske er bedre tjent med at have så højt et

            rådighedsbeløb som muligt.

Besparelsen ved at vælge afdragsfrihed er i store træk ca. 2 % af lånets hovedstol (det første år) eller ca. kr. 20.000,00 pr. lånt million.

Endvidere er udgangspunktet, at kreditforeningslånet tilbydes som 30 årigt lån, men man har muligheden for i stedet at vælge en kortere løbetid, eksempelvis hvis man ønsker at være gældfri, når man går på efterløn, men dette vil selvfølgelig forhøje afdragene tilsvarende.

Boliglåns-delen finansieres typisk ved banklån, og normalrenten på boliglån er for tiden ca. 6,5 – 6,75 %, men kan variere, da en væsentlig del af renteberegningen er vurderingen af personen og personens evne til at betale lånet, hvilket selvfølgelig får større betydning, når der er tale om den yderste del af belåningen.

Renten på et boliglån er normalt variabel.

Alternativt kan man vælge at optage lånet som et pantebrevslån, hvor banken formidler et pantebrev solgt (ofte til bankens eget pantebrevsselskab), hvilket giver en fast rente, men også ulemper i form af større udgifter ved omlægning af lån eller optagelse af tillægslån, ligesom man mister friheden til at kunne indfri lånet helt eller delvist her og nu. Denne løsning er altså mindre fleksibel.

Endelig kan det være en god idé at overveje at få de forbedringer, som man vil gennemføre på boligen medtaget i belåningen allerede ved købet, idet kreditforeningen kan medbelåne forbedringerne, således at man senere undgår at skulle optage et nyt lån til at betale forbedringen (udskiftningen af køkkenet eller vinduerne eksempelvis). Når dette kan være en god idé, skyldes det at optagelse af et kreditforeningslån typisk udløser omkostninger af en størrelsesorden kr. 8-10.000,00, der i store træk vil være sparet, hvis man medbelåner det straks.

Denne mulighed kan dog normalt kun bruges, hvis forbedringen kan være afsluttet inden 1 år efter lånets udbetaling, da kreditforeningen ikke udbetaler hele lånet til fri rådighed, men tilbageholder den del, der er givet til forbedringen og frigiver tillægslånet i samme takt, som arbejderne udføres.

Tillægslånet kan gives til både materialerne og arbejdslønnen, og der er ikke noget til hinder for, at værdien af eget arbejde medtages, da udgangspunktet er, at kreditforeningen vurderer ejendommen til værdien efter arbejdernes udførelse og giver 80 % belåning i forhold til den skønnede værdi.

BEHOVET

Når de økonomiske rammer er afklaret kan man gå videre med sine overvejelser. Det kan synes banalt, men ofte er købere meget afklarede om deres reelle ønsker og behov til boligen.

Man kan starte med at overveje typen af bolig:

-          ejerlejlighed – kan og vil man undvære egen have,

-          rækkehus – er man indstillet på at bo tæt på sin nabo - skal det være et  
           enderækkehus,

-          villa – er haven et must, og har man overhovedet tid og lyst til at holde en have,

-          nedlagt landbrug,

-          skal boligen være i et eller flere plan,

-          skal det være en murermestervilla eller et parcelhus.

Beliggenheden spiller også en stor rolle for mange:

-          på landet – kan man få hverdagen til at hænge sammen, hvis man ikke bor bynært,
           hvordan passer det med børnenes behov, er man reelt interesseret i en meget stor
           grund og muligheden for at holde dyr, eller er det blot en romantisk drøm, eller
-          i byen – er man bymenneske med det daglige behov for byens tilbud og de fleste
           venner placeret i byen.

Samtidig bør man overveje behovet for størrelse af bolig og udhusplads nu og indenfor overskuelig fremtid, og hvis man forventer at have behov for tre værelser i løbet af en kortere tid (da man satser på og regner med at få børn indenfor et kort åremål), kan det være hensigtsmæssigt at indrette behovet herefter, da ikke alle boliger kan eller egner sig til tilbygning, ligesom de kvadratmeter, som skal tilbygges bliver voldsomt meget dyrere end de kvadratmeter, som man køber sammen med huset – tilbygninger koster formodentlig fra ca. kr. 20.000,00/m2 og opefter.

Ligeledes  kan man overveje tilstanden:

-          om man ønsker at købe en indflytningsklar bolig,

-          om man er indstillet på at skulle foretage en vis renovering, eller

-          om man ønsker at renovere ejendommen gennemgribende for at sætte sit eget præg.

Hvis det sidste er tilfældet, bør man også vurdere hvad man selv kan udføre, og hvad der kræver håndværkere, ligesom det hen i forløbet ofte viser sig, at man reelt ikke har tiden eller tålmodigheden til at vente på at få renoveringen gjort færdig.

UDVÆLGELSEN

Når disse indledende øvelser er udført, kan man roligt gå i gang med at sondere markedet mere indgående, og i denne forbindelse er det en mægtig god idé at bruge de søgemuligheder, som internettet her giver.

Der findes flere gode søgemaskiner, og her kan nævnes direkte advokater - skødekontorets www.boligmap.dk som findes på vores egen hjemmeside, ligesom Danske Ejendomsmæglerforening har en mulighed i www.boligsiden.dk.

Når man bruger disse har man mulighed for i ro og mag at undersøge markedet og finde ud af, hvilke emner der er til salg, ligesom man kan danne sig et overblik over prisen i området.

Samtidig har man mulighed for at køre eller gå en tur i området, så man uforstyrret kan overveje, om det er et område, hvor man ønsker at bo – er der trafiklarm, larm fra arbejdspladser, er der sikker skolevej, er der skole eller børnehave i området, er der trafiksikre veje, er der indkøbsmuligheder, hvordan ligger området i forhold til din egen arbejdsplads – eller med et fint ord: hvordan er infrastrukturen.

Hos de fleste mæglere kan salgsopstillingen udskrives direkte fra hjemmesiden eller bestilles pr. mail.

Fordelen ved at kunne gøre sit hjemmearbejde i ro og mag viser sig normalt, når man først begynder at kontakte mæglere for at aftale fremvisning, for da vil man opleve et voldsomt pres fra mæglerens side.

Ofte vil man få at vide, at der er andre interesserede til boligen, og dette kan være forkert eller korrekt, hvilket man ikke kan få afklaret, men det ligger fast, at der i perioder er så stor efterspørgsel, at det er korrekt, at køberne står på nakken af hinanden, og i en sådan situation, kan man sagtens risikere, at boligen sælges til en anden for næsen af én, hvis man tøver for længe.

HANDELSBUDGET.

Køb af en bolig udløser altid en mængde udgifter – udover selve købesummen – og de normale handelsudgifter kan som regel uden videre medtages i belåningen via din bank. Bortset fra omkostningerne ved optagelse af dine nye lån kan nævnes følgende handelsomkostninger:

-          tinglysning af skøde kr. 1.400 + 0,6 % af købesummen til statskassen, denne udgift
           deles normalt ½-½ mellem køber og sælger,

-          salær til advokat, som skal betales af køber, normalt ca. 8.500,00 inkl. moms,

-          købers andel af præmie på ejerskifteforsikring (mindst kr. 3.000), normalt ca. kr.
           8.000.

-          1. års præmie på husforsikring (ikke ved ejerlejlighed), normalt fra ca. kr. 3.500 .

Disse udgifter sniger sig hastigt op imod kr. 25 – 30.000, og hertil kommer som sagt udgifterne ved optagelsen af lånene, som kan medfinansieres i dine huslån.

Samtidig vil mange have behov for oprettelse af testamente og/eller samejaftale, som også vil udløse udgifter i en størrelsesorden kr. 2.500 – 4.000 til advokatsalær.

Herudover løber de fleste købere dog ind i en række mere eller mindre ventede udgifter i forbindelse med flytningen, hvoraf kan nævnes:

-          flyttemand eller leje af flyttebil,

-          nødvendig udskiftning af møbler, indkøb af ny belysning,

-          udskiftning af hårde hvidevarer eller indkøb af vaskemaskine/tørretumbler/fryser, der
           normalt ikke medfølger,

-          materialer til helt grundlæggende istandsættelse så som maling, nye tæpper og
           lignende,

-          bespisning af sig selv og hjælpere i forbindelse med flytningen,

-          gæster og indflytningsfest.

Ofte vil de små udgifter summe op, og det kan være en rigtig god idé at opstille et budget og afsætte de beløb, som man er indstillet på at afholde til de enkelte poster, så man ikke undervejs bliver frister til at foretage det ene efter det andet impulskøb.

En del af de løbende udgifter vil selvfølgelig være indregnet i din budgetkonto, men for manges vedkommende gør det sig gældende, at man kommer til straks at betale for hele næste års udgift, der jo efter budgettet måske først vil være til stede om 3 eller 6 måneder eller fordelt over hele året, dette gælder eksempelvis; forsikring, ejendomsskat, antenneforening.

FORSIKRING

Køb af ny bolig kan være en fornuftig lejlighed til at få gennemgået din forsikringsdækning, ligesom der er flere typer forsikring, som helt automatisk vil blive bragt på bane i forbindelse med skift af bolig.

Der er i dag mange muligheder for at undersøge forsikringsmarkedet på forsikringsselskabernes hjemmesider og de forskellige hjemmesider, hvor der er prissammenligninger. Som udgangspunkt skal man dog være opmærksom på, at der er en sammenhæng mellem pris og dækning, for det ene selskabs kunder er formodentlig ikke mindre uheldige end det andet selskabs kunder.

Mange af os har samtidig mulighed for at opnå rabatter via vores arbejdsplads, fagforening eller lignende, ligesom vi ved at tegne yderligere forsikringer kan opnå rabatter hos vores nuværende forsikringsselskab.

Endelig har de fleste banker og kreditforeninger et samarbejde med et forsikringsselskab, hvor de kan tilbyde kunderne fordele i form af lavere priser og bedre dækning.

Umiddelbart udløser købet af bolig behov for tegning af normalt to typer forsikring: hus- og ejerskifteforsikring.

Husforsikringen er boligens kaskoforsikring, som grundlæggende dækker følgende skader: brandskade, stormskade og grundejeransvarsforsikring – denne dækning skal alle selskaber tilbyde.

Brandskade: denne del dækker, som det fremgår af navnet brandskader på huset – men kun huset. Brandskader på indbo med videre skal dækkes under indboforsikring eller anden relevant forsikring.

For enkelte slags ejendomme kan der være særlige forhold, som medfører en forhøjet præmie eller indskrænket dækning, og det klassiske eksempel er huset med stråtag, hvor der vil være voldsomt forhøjet præmie, medmindre at huset er udstyret med brandsikkert undertag, som man har brugt de seneste årtier, men som ikke blev anvendt tidligere.

Stormskade: denne forsikring er også en del af grunddækningen og dækker stormskader på huset. Man skal dog være opmærksom på, at ikke alle skader, som skyldes stærk vind er dækket – dækningen forudsætter, at der har været stormvinde af en vis styrke i området.

Grundejeransvar: som grundejer kan man pådrage sig mange former for ansvar, men den klassiske er formodentlig faldskader på grund af mangelfuld glatførebekæmpelse, som vil være dækket af grundejeransvarsforsikringen, men omvendt må dækningen ikke være en sovepude, da man som grundejer kan risikere et krav fra forsikringsselskabet, hvis man har valgt at lukke øjnene for sine pligter, og selskabet af denne grund kan være kommet til at dække en skade på eksempelvis postbudet. Da skaderne reguleres efter erstatningsansvarsloven kan der være tale om endog meget store erstatninger, som man ellers selv ville være kommet til at dække.

Disse tre former for forsikring kræves af stort set alle kreditforeninger som forudsætning for at belåne huset.

De allerfleste vælger dog at tegne en udvidet forsikring, som herudover dækker: insektskader, svampe- og rådskader, skjulte rør- og stikledningsdækning.

De dækkede skader kan kort nævnes.

Insektskader: angreb af borebiller i træværk, angreb af murbier i murværk.

Behandling af borebiller sker ved påsmøring af div. kemiske midler og ikke mindst ved etablering af bedre udluftning, da borebiller kun kan leve, hvis fugtigheden i træet overstiger ca. 15-16 %. Angrebet er helt normalt forekommende ved træværk , der er ældre end ca. 30-40 år, og angrebet har sædvanligvis ikke den store betydning for styrken i træet.

Behandlingen af murbier sker ved udbedring af de defekte fuger, som har givet bierne adgang til hulmuren, hvor de kan trives og formere sig i stort omfang. Hvis angrebet fanges tidligt, medfører det normalt ikke større udgifter, men hvis angrebet er fremskredent kan udgifter blive meget betydelige til genopførelse af murværk med videre – der ses af og til udgifter op til kr. 100.000.

Svampeskader: angreb af nærmere definerede svampearter, der er kendetegnet ved, at de er hurtigt voksende og svære at bekæmpe. Eksempelvis kan nævnes ægte hussvamp. Hvis man står med et sådan angreb, kan dækningen være altafgørende, da bekæmpelsen af svampen kan være meget omfattende og medføre rigtig store udgifter – i ældre ejendomme ses det af og til, at et angreb af hussvamp medfører, at ejendommen må betegnes som totalskadet.

Behandlingen sker ved kemisk behandling, varmebehandling af hele huset, afbrænding af berørte bygningsdele med videre.

For enkelte typer ejendomme kan denne dækning være næsten umulig at opnå, og det mest normale eksempel er huse med bindingsværk, hvor de fleste selskaber vil afvise svampe- og insektdækning.

Rådskader: råd er et betegnelse for den almindelige nedbrydningsproces, der starter, når træ fældes, og som senere i forløbet går over i forskellige svampeformer så som tåresvamp, som de fleste af os kender som orange prikker på træ i skoven. Processen forebygges ved almindelig omhyggelig behandling af træet med malebehandling med videre.

Rådskader kan, hvis de ikke forebygges, også være omfattende og kræve udskiftning af større dele af trækonstruktionen.

Fælles for svampe- og rådskader er, at begge angreb, der jo har det yderligere fælles træk, at de skyldes forekomst og vækst af en eller anden form for trænedbrydende svampe eller mikroorganismer, forudsætter tilstedeværelsen af en vis mængde fugt eller mangel på udluftning, hvorfor nedbrydning af træ på den ene eller måde primært skal forebygges ved at sikre,

-          at træet ved ventilation kan komme af med fugten,

-          at trækonstruktionen ikke udsættes for fugtpåvirkning, og

-          at træet behandles forsvarligt med grundingsolie og overfladebehandling.

I samme forbindelse skal man være opmærksom på, at det typisk er en forudsætning for råddækning, at træværket har været behandlet forsvarligt.

Skjult rørskade: denne del af forsikringen dækker de rør, der er nedstøbt i gulve, indlagt i vægge eller løber skjult i eksempelvis krybekælder, hvor man som husejer måske ikke har mulighed for at holde øje med skader, der er under udvikling eller forebygge dem.

Den primære forskel er, at enkelte selskaber foretager afskrivning på rørene eller dækningen, således at dækningen reduceres over årene.

Dækningen er væsentlig for de fleste, da en rørskade typisk er bekostelig at udbedre, da den kræver ophugning af gulv, udskiftning af gulvbelægning, ligesom der kan være betydelige følgeskader.

Stikledning: de fleste selskaber tilbyder sammen med rørskadeforsikringen også at forsikre stikledningerne, der er ledningen fra skel eller skelbrønd til husets sokkel, hvor man ofte kan finde skader på kloakledninger og hovedvandledninger på grund af indgroede trærødder, sammenfaldne rør eller rotteangreb.

Man skal være opmærksom på, at skader på indbo eller beboere ikke dækkes af husforsikringen, men normalt skal dækkes under en indboforsikring eller liv-/ulykkesforsikring.

Flere selskaber afviser at tegne de udvidede dækninger på visse ejendomme, eller man går skridtet videre og afviser at forsikre dem overhovedet (eksempelvis forsikrer if forsikring ikke ældre end 1920), ligesom nogle selskaber ikke forsikrer nærmere angivne typer ejendomme så som ejendomme med landbrugspligt.

Ejerskifteforsikringen er i korte træk en forsikring, der dækker skjulte skader på huset, som ikke er beskrevet i tilstandsrapporten, og dækningen har vi forsøgt at beskrive mere uddybende sammen med tilstandsrapporten, da de to ting hører uløseligt sammen.

Normalt må det anbefales at samle forsikringerne i eet selskab af flere grunde:

-          man opnår normalt en samlerabat og dermed en lavere præmie,

-          det er lettere at få behandlet en skade som eksempelvist en brandskade hos eet
            selskab af én assurandør i stedet for flere selskaber, hvor man selv skal koordinere,
            og
-          man undgår at blive lusen mellem to negle, hvis der er tvivl om årsagen til skaden
           (der er blandt andet set eksempler på, at der har været tvivl om skader på hus er en
           stormskade på grund af vindpåvirkning eller en ejerskifteforsikringssag på grund af 
           fejlkonstruktion af huset).

For både hus- og ejerskifteforsikring gælder det, at forsikringen skal/bør være tegnet inden nøglen udleveres.

Ejerskifteforsikringen kan ikke tegnes bagefter, og sælgers husforsikrings tillægsdækninger ophører normalt 14 dage efter overtagelsesdagen, således at kun brandforsikring og ansvarsforsikring stadig gælder.

FAMILIENS ØVRIGE FORSIKRINGER

Samtidig kan et boligskift være en god anledning til at få familiens øvrige forsikringer dækket, da man typisk skal optage yderligere lån, og de fleste har jo en klar interesse i at være sikret således at de kan blive boende, hvis en af ejerne måtte falde bort, eller man måtte komme til skade og miste en del af indtægtsgrundlaget.